万亿海外债遭美元升值利空 地产企业再融资压力难解

时间:2019-08-14 来源:www.saisaisai.com

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数以万亿计的海外债务受到美元的严重影响。住房公司的再融资压力难以解决

今年中国开发商的日子并不好。

随着房地产融资继续收紧,人民币兑美元汇率突破“7”,为住房公司的海外融资蒙上阴影。

自2017年以来,离岸融资,特别是美元债务,为持续饥饿的住房公司打开了一扇窗户。据Wind统计,自2017年以来,住房公司的外资债务已超过一万亿,其中大部分是美元债务;在2019年7月,他们超过了3000亿,接近去年。

在超高融资的背后,住房公司今年面临巨额债务偿还压力。现在,随着国家发展和改革委员会海外债券发行新规的实施和汇率的破坏,住房企业的借贷仍然面临着更高的成本,更大的不确定性和前所未有的再融资压力;更多美元债务违约。

另外,人民币贬值后,住房企业的汇兑损失概率很高,这将影响住房企业的净利润。在2016年和2018年,许多住房公司遭受了汇兑损失并削弱了当前的利润。

海外债务“雪球”

2017年以来,由于国内融资紧缩,住房企业海外融资大幅上升。据Wind统计,2017年,住房公司的外债总额为2900亿,几乎是2016年的五倍。2018年,它们继续增加到3300亿。 2019年1月至7月,它们超过了3000亿元,接近2018年。

根据民生证券的数据,截至7月初,房地产美元债务存量达到约1700亿美元(约合人民币11.9亿元),占中国企业中国债务存量的20%以上。

至于个别住房公司,一汉智库的数据显示,截至2019年7月底,中国恒大尚未到期的海外债务(主要是美元债务)达到208.2亿美元;碧桂园以90.5排名第二。在数十亿美元中,佳兆业和中国海运房地产均约为77亿美元,荣创排名第五,达到60亿美元。

格陵兰,万科,富力和敏捷紧随其后,分别为50亿美元,47亿美元,43亿美元和40亿美元。

民生证券指出,自去年国家发展和改革委员会第706号文件以来,大多数住房公司发行了海外美元债务,这些债务基本上用于借新老。

7月12日,国家发展和改革委员会发布了第778号文件,继续“修补”。海外美元债务筹集的资金只能用于替代明年到期的中长期海外债务。

这意味着没有发行美元债务的房企既没有发行债券的动机,也没有发行债券的批准;最近发行短期和中期美元债务的住房企业只能通过自有资金或国内债务偿还。不允许通过海外续约来维持债务规模。

8月份,随着人民币贬值汇率突破7,住房企业的海外融资将再次受到影响,成本将继续上升。穆迪的房地产分析师曾启贤指出,企业必须将人民币兑换成美元,以偿还离岸贷款的利息。人民币贬值增加了公司的支出;此外,如果债务到期时没有进行再融资安排,则需要人民币。购买美元升值也会增加其财务成本,进而影响净利润。

事实上,自去年以来,住房公司的海外融资成本一直在上升。根据Cree的数据,2018年10月,住房公司的海外债务成本突破8%,均高于7.50%。

许多住房公司毫不犹豫地以高利率筹集资金。例如,泰和集团和明发集团今年发行了4亿美元和2亿美元债券,利率为15%;泛海控股和鑫源房地产发行2.8亿美元和3亿美元的美元债券利率超过14%。

一般来说,房地产开发商越来越难以通过借用新旧游戏进行“滚雪球”游戏。

住房业绩压力

大量美元债务存量和再融资的另一面是住房公司偿还压力也在增加。

自今年年初以来,住房公司已经过期了许多海外债务。风能统计显示,2019年,住房企业海外债务数量为66个,到期规模为237.57亿美元,比2018年增长30.91%。此外,2020年和2021年,海外债务到期日达到住房企业将分别达到297.86亿美元和316.38亿美元。

为了避免违约和减轻债务偿还的负担,所有住房公司都尽力偿还和延长债务。以富力地产为例。今年到期的债券规模为245亿美元。公司将在1-6个月内续签全部合同,合计176.5亿元。截至2019年6月底,2019年到期的剩余转售期权债券规模为69亿元。

协龙战略管理集团创始人黄立冲认为,一些发行海外债务的房地产公司存在潜在的违约风险。这些公司基本上都是依靠美元债务,借入新旧维持的港元债务,政策收紧和汇率破裂,流动性可能收紧,然后债务违约。

黄立冲认为,人民币兑美元打破“7”可能是长期的,开发商可能面临冬季流动性,而一些房地产公司可能会下跌。

从历史上看,截至目前,美元债务违约的案例很少。早在2015年4月,受关闭影响,佳兆业遇到流动性危机并宣布未能支付两美元债券的利息,成为第一家违约美元债券的中国房地产开发商。从那时起,经过一系列的重组,佳兆业才刚刚摆脱它。

今年1月初,新昌集团宣布拖欠债务总额为4.5亿美元,拖欠款项。这是自2019年以来首次宣布债务违约的上市房地产公司。

如果Kaisa有这个单一的默认是非常特殊的,它不是因为市场或商业因素。小芳企业新昌违约意味着行业违约的风险正在增加。

但是,市场上存在不同且乐观的观点。天津爱建证券首席投资顾问翟泽金认为,人民币没有长期贬值因素,但仅在一定范围内且影响不大。

此外,义汉智库研究指出,人民币汇率的波动将导致股票美元债券的汇兑损益。对于高杠杆房地产行业,汇兑损益将进一步带来净利润的变化,企业应做好外汇对冲。

事实上,去年发生了汇兑损失。例如,2018年的外汇净亏损为2.05亿元,年净利润仅为6.62亿元,比2017年下降19.88%。

此外,中国奥园2018年的净利润率下降至9.5%,管理层还指出,下降的主要原因是2018年的汇兑损失超过60亿。

大型住房公司无法完全对冲。碧桂园财务报告显示,2016年和2018年,其汇兑损失分别达到14.86亿元和97亿元。以万科为例,根据财务报告数据,在2019年第一季度,万科录得汇兑损失1.73亿元。

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主编:汤唯