上半年房地产市场形势与全年展望

时间:2019-07-27 来源:www.saisaisai.com

国务院发展研究中心市场经济研究所邓玉松

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一,上半年房地产市场变化的主要特点和原因

1,房地产开发投资增速保持快速增长。 2019年1 - 5月,全国房地产开发投资4607亿元,同比增长11.2%。虽然增长率从1月到4月下降了0.7个百分点,但比2018年高出1.7个百分点。房地产开发投资增长的快速增长主要与两个因素有关。一是新开放的住房面积增加10.5%,建设投资增长8.9%,比上年同期提高10.4个百分点。二是房地产开发投资中的其他支出(主要是征地费)同比增长23%。

2,商品房销售面积小幅下滑,3月和4月销售情况较好。春节前的商品房销售一直延续自去年下半年以来的下降趋势。 1月至2月,商品房销售面积下降3.6%。受抵押贷款实际利率下降,贷款期限明显缩短,部分房地产推广等因素影响,3月份销售情况有所好转。 1月至3月和1月至4月,商品房销售面积不同。跌幅分别为0.9%和0.3%,跌幅收窄。随着3月和4月发布的之前“积压”的部分需求,商品房销售的下降自5月以来已经扩大。 1 - 5月,商品房销售面积5551.8万平方米,同比下降1.6%,比1 - 4月下降1.2个百分点。

3.区域差异呈现出新的特征。从销售情况来看,1至5月,东部地区商品房销售面积为2209.5万平方米,同比下降5.5%;中部地区商品房销售面积15412万平方米,增长0.1%;西部地区商品房销售面积为1578.8万平方米。增长率为3.8%,增长率与1月至4月相同。东北地区商品房销售面积2222万平方米,下降8.1%。中西部的销售情况好于东部和东北部。在价格上涨方面,5月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%,与上月持平;二手住宅销售价格同比上涨0.3%,增幅比上月回落0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.1%和8.1%,增幅比上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%。一线城市的增长率低于二线和三线城市。然而,从价格收入比的角度来看,一线城市目前的价格与收入比率明显高于1998年以?吹钠骄剑壳暗牡诙谌募鄹裼胧杖氡嚷? - ,四线城市普遍低于1998年以来的平均水平。从市场供需角度看,部分热点城市的去华花周期仍远低于正常水平。在一些城市,新房和二手房的价格仍然存在,一些城市有更长的去化时期。发展公司面临收回资金的压力。

二,2019年房地产市场形势的几个基本判断

1.房地产投资增长率普遍下降。今年前五个月,虽然房地产开发投资继续保持快速增长,但从房地产开发企业资金来源的角度来看,资金来源的增长率仍然低于房地产开发率。自2018年以来的发展投资,这意味着资金方面不支持后续行动。房地产开发投资保持快速增长。今年前五个月,土地购置面积同比下降33.2%,土地交易价格同比下降35.6%。这表明新开发的房地产开发投资中随后的新建和征地费将下降,这也表明房地产开发。投资增长将下降。从中长期趋势来看,典型经济每户住房超过1.0套后,新建筑数量下降,房地产投资增长率下降。中国人均住房均达到1.1套。在谈到发达经济体房地产市场的演变,中国普遍达到了新房开工和房地产投资增长的正常下降阶段。根据综合判断,预计今年下半年房地产开发投资增速将正常下降。

2.新房销售面积将下降。虽然商品房的销售面积从1月到5月有所下降,但目前的销售面积仍处于历史同期的较高水平。还应该指出的是,2015年至2018年销售额的持续增长是由于低利率,低首付款以及去库存和价格限制等政策引起的投资需求等因素共同作用的结果。从长远来看,它是不可持续的。房地产是一种非贸易产品。在工作年龄人口总数开始减少,工作年龄人口总数开始减少的情况下,在家庭杠杆率快速上升的新形势下,新房销售难以规模化持续了很长时间。在各种政策没有重大变化的情况下,预计新商品房销售区域的增长率将在下半年继续正常下降。

3.关注库存变化的新情况。截至2019年5月底,商品房销售面积5092.8万平方米,比2018年底减少1486万平方米,比2016年2月的峰值减少了2.330亿平方米。去库存效应显着。其中,截至5月底,商品住宅库存为23908万平方米,为2012年12月以来的最低水平。但是,我们还必须看到商品和办公等非住宅库存的下降相对有限。截至2019年5月底,非住宅待售房屋面积为27020万平方米,比2018年底减少303万平方米。目前,待售非住宅房屋面积仍在高于2015年的水平,去库存的压力仍然相对较大。特别值得注意的是,自2018年3月以来,新房开工率一直高于销售区域的增长率。截至今年5月,新建住房面积的增长率已连续15个月高于?勖婊龀ぢ省=衲?1至5月,新建筑面积增速比销售区域增速快12.1个百分点,这意味着后续供应压力将增大。新建筑面积增长率继续高于销售区域增长率,这意味着随后的压力可能再次增加。

4.影响下半年房价变化的几个因素。影响房价波动的因素主要来自收入变化,房地产金融政策调整和短期供给变化。 2019年,由于经济增长率可能低于2018年,这将在一定程度上影响居民收入增长预期,但个人所得税起征点的增加和个人减税政策的实施将带来增加在居民的收入水平。总体而言,与2018年相比,居民的实际收入增长不会发生显着变化。随着2018年下半年新建筑增长加速,新房预售将在2019年增加,短期供应短缺2018年上半年将转向供需平衡甚至供过于求。市场供需形势的变化可能会对部分城市的房价造成一定压力。短期金融政策的调整对房地产市场的供需影响较大。在下半年,仍然需要密切关注房地产金融政策的方向。在经济形势没有显着下降且房地产金融政策保持相对稳定的情况下,预计2019年全国新商品房销售平均价格将在2018年以下增加。但是,由于不同城市市场短期供需形势差异较大,不同市场的销售和价格形势仍存在一定差异。

三,政策建议

要实现房地产市场的稳定健康发展,就要准确判断房地产市场形势,更加关注城市政策,更加注重营造稳定的房地产金融环境,更加关注预期的管理。

1.准确判断房地产形势,更加关注城市政策。目前,中国人均城市住房已达到1.1套,住房短缺问题已得到全面解决。但是,区域差异很大,大多数城市的住房总量基本保持平衡。一些人口大量涌入的热点城市仍然面临供给不足的矛盾,一些城市存在供过于求的风险。在解决一般住房短缺问题的新形势下,但区域差异化正在加大,必须坚持城市政策和分类指导,巩固城市政府的主体责任,促进供需平衡,合理引导期望,促进房地产市场的稳定健康发展。城市政策的关键是把握当地人口总人口,住房总量,经济增长和人口增长趋势之间的关系,把握土地供应的规模和节奏,努力实现房地产市场供需平衡。这不仅要求防止因供应短缺而导致房价过高的压力,还要防止因供应过剩而导致供过于求的风险。分类指导需要准确把握市场发展趋势,解决房地产市场发展的“正常标准”问题。从国际比较的角度来看,房地产市场发展的不同阶段的发展规律,发展趋势和发展特征存在显着差异。因此,有必要引导地方政府根据发展阶段的变化及时调整相关的发展目标。同时,分类指导应考虑到较大的区域差异,并根据不同地区房地产开发的实际情况合理确定相关指标。

2.为房地产市场的健康发展创造稳定的金融环境。房地产市场是一个受政策影响很大的市场。特别是,金融政策的调整对房地产市场的短期波动具有特别重要的影响。从中国房地产市场的发展来看,在低利率和低首付时期,房地产销售量大,房价上涨。在高利率和高首付款阶段,房地产市场的销售将受到抑制,房价将会上涨。在中国房地产开发新阶段和家庭杠杆率快速上升的情况下,建议高度重视房地产金融的宏观审慎管理,为房地产市场的健康发展创造稳定的金融环境。探索建立贷款利率的首付比例和反向调整机制,稳定居民购房能力,防止利率政策调整,将使居民购房能力发生巨大变化在短期内。我们开始研究引入固定利率住房抵押贷款制度的可能性,以防止利率波动的风险。

3.做好政策调整预评估,注重预期管理。房地产市场是一个受到各界广泛关注的热点问题。有很多意见,很多想法和许多要求。虽然房地产市场非常“熟悉”,但基础理论和基本规律的研究相对较少。特别是,基本理论和基本法很少用于分析房地产市场。在房地产领域,很多时候主观愿望和需求等同于规则和政策建议,这也是房地产监管的特殊性。建议更加注重基础理论和基本法的研究,认真考虑各种政策建议,做好各项拟议政策的预评估。特别是,房地产市场有很多参与者。稳定的市场运作的关键预计将是稳定的。预期的稳定期是该政策预计将保持稳定。这要求政策调整具有前瞻性和可预测性。建议未来房地产政策的调整和完善应更加注重通过市场化方法和经济手段解决房地产市场问题,注重综合政策,形成稳定可预测的相机调整机制。只有明确各项政策的具体目标和调整规则,及时实现变革,才能真正稳定市场预期。

本文发表于《中国建设报》第5版,2019年7月9日